Налог на недвижимость: кто, сколько и за что будет платить

Людмила Волинец

Налог на недвижимость в Украине — это один из видов налога на имущество, который относится к числу местных налогов в Украине (пп. 10.1.1. п. 10.1 ст. 10 разд. I НК Украины).

По своему характеру этот вид налога можно приравнять к так званому виду налога на роскошь, который предназначен для пополнения бюджета территориальных громад.

  1. Плательщики налога на недвижимость

Плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые владеют в Украине жилой и/или нежилой недвижимостью (пп. 266.1.1 п. 266.1 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

НК Украины разделил четко плательщиков налога на недвижимость на две категории:

физические лица;

юридические лица.

Однако остается открытым вопрос с физическими лицами – предпринимателями (ФЛП). Эти субъекты хозяйствования выступают как бы в двух ролях: граждан (физических лиц) и коммерсантов (бизнесменов).

К какой из них относят контролирующие органы ФЛП при администрировании налога на недвижимость?

Частью 1 ст. 320 ГК Украины определено, что собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

Субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица.

Физические лица могут быть собственниками любого имущества, в том числе и недвижимого имущества коммерческого назначения, за исключением отдельных видов имущества, которые согласно закону не могут им принадлежать (ст. 325 ГК Украины).

Поскольку ст. 266 разд. ХII НК Украины не определен такой плательщик как ФЛП, то такой плательщик — собственник объектов жилой и нежилой недвижимости уплачивает налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, по нормам, предусмотренным для физических лиц (консультация в категории 106.01 Информационно-справочного ресурса «ЗIР»).

Основным критерием, который будет признавать то или иное лицо плательщиком налога на недвижимость, является факт владения объектом недвижимости.

Следовательно, лица, которые арендуют недвижимость, как жилую (квартиру, дом и т. п.), так и нежилую (склад, магазин, производственное помещение), этот налог не уплачивают и отчетность по этому налогу не подают.

Ведь к арендатору право собственности на арендованные объекты не переходит, поэтому за такие объекты налог на недвижимость уплачивает собственник (арендодатель).

  1. Нюансы определения плательщиков налога на недвижимость, находящуюся в общей долевой или совместной собственности

Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю (подпункт «а» пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности является общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 356 ГК Украины).

Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады.

Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если иное не установлено по договоренности сособственников или законом (ч. 1 ст. 357 ГК Украины).

Если размер долей в праве общей долевой собственности не установлен по договоренности сособственников или законом, он определяется с учетом вклада каждого из сособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

Сособственник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшения общего имущества, которые нельзя отделить, сделаны им своими средствами с согласия всех сособственников, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

Сособственник жилого дома, другого строения, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других сособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью сособственника, который ее сделал, и не изменяет размера долей сособственников в праве общей долевой собственности.

Улучшения общего имущества, которые можно отделить, являются собственностью того из сособственников, который их произвел, если иное не установлено договоренностью сособственников.

При этом, ни НК Украины, ни ГК Украины не предусмотрена обязанность для субъекта в праве общей совместной собственности осуществлять разделение/выделение своей доли в праве общей совместной собственности.

Например, в собственности 4-х лиц находится трехкомнатная квартира общей площадью 94,5 м2. Доля каждого лица в общей долевой собственности — 23,625 м2 (94,5 м2 : 4), так как квартира не разделена в натуре.

Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-владельцев, определенное по их согласию, если иное не установлено судом (подпункт «б» пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Следовательно, физические лица — совладельцы жилой или нежилой недвижимости, находящейся в их общей совместной собственности, но не разделенной в натуре, могут (но не обязаны) уведомить контролирующий орган об определении с их согласия плательщика налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, обратившись с письменным заявлением по месту налогового адреса ( месту регистрации) владельцев жилой недвижимости.

Например, в собственности 4-х лиц (отца, матери, сына и дочери) находится трехкомнатная квартира общей площадью 120 м2. Доля каждого лица в общей долевой собственности — 30 м2 (120 : 4), так как квартира не разделена в натуре. По согласованию с членами семьи плательщиком налога определен был сын и об этом в письменной форме уведомлен налоговый орган.

Если объект жилой и/или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю (подпункт «б» пп. 266.1.2 п. 266.1 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Доли могут быть равными и неравными, но всегда их размер должен быть точно определен в виде дроби права собственности (1/2, 1/3 и т. д.) или в процентном отношении.

Например, в собственности двух лиц находится трехкомнатная квартира площадью 90 м2, которая поделена в натуре таким образом: у одного владельца 2/3 общей площади (60 м2), у второго — 1/3 (30 м2).

  1. Право общей совместной собственности

Общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью (ч. 1 ст. 368 ГК Украины).

Для права общей совместной собственности характерно, что размер долей в праве собственности каждого из собственников не определен.

Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные громады, если иное не установлено законом.

Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено договором или законом.

Имущество, приобретенное в результате совместной работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено договором, заключенным в письменной форме.

  1. Объекты обложения налогом на недвижимость

Объектами налогообложения являются объекты жилой и нежилой недвижимостью, в том числе их доли (пп. 266.2.1 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины ).

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, на объект незавершенного строительства не начисляется до момента ввода такого объекта в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

В целях налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, типы объектов недвижимости определяются в соответствии со ст. 14 разд. I НК Украины на основании оригиналов документов, подтверждающих право собственности на такие объекты

  1. Объекты жилой недвижимости

Согласно пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины объекты жилой недвижимости — это здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома.

Согласно подпункту 14.1.129.1 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины здания, отнесенные к жилому фонду делятся на пять типов зданий (рис. 1).

Рис. 1

Садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов (подпункт 14.1.129.2 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины).

Дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха (подпункт 14.1.129.3 пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины).

Если у физического лица в собственности пребывают две квартиры или дом и квартира, то база налогообложения будет вычисляться для всех таких объектов совокупно.

Например, если у физического лица есть две квартиры общей площадью 65 м2 и 33 м2, то объектом налогообложения будет площадь 98 м2.

Если у физического лица есть квартира площадью 60 м2 и дом площадью 200 м2, то объектом налогообложения будет площадь 260 м2.

В том случае, когда у физического лица есть квартира площадью 45 м2, дом площадью 120 м2, дачный домик площадью 24 м2, то объектом налогообложения будет площадь 189 м2.

Если физическое лицо приобрело и продала объект недвижимости в пределах одного месяца, то при наличии документального подтверждения, свидетельствующего о переходе прав собственности от продавца к покупателю (договор купли-продажи и т. п.), налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за такой объект контролирующими органами не начисляется.

  1. Объекты нежилой недвижимости

Объекты нежилой недвижимости — здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду (пп. 14.1.1291 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины).

В нежилой недвижимости выделяют восемь типов зданий (рис. 2).

Рис. 2

  1. Объекты жилой и нежилой недвижимости, которые не являются объектом налогообложения

Согласно пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины не являются объектом налогообложения:

♦ объекты жилой и нежилой недвижимости, которые находятся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, которые полностью содержатся за счет соответствующего государственного бюджета или местного бюджета и являются неприбыльными (их совместной собственности).

Объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также созданных ими организаций, содержащихся за счет соответствующих бюджетов и получающих прибыль, облагаются налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка на общих основаниях;

♦ объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли;

♦ здания детских домов семейного типа;

♦ общежития;

♦ жилая недвижимость непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенной территориальной громады, созданной в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад.

Владелец объекта жилой недвижимости может подтвердить, что жилая недвижимость непригодна для проживания на основании решения органа местного самоуправления об использовании непригодного для проживания жилого дома (жилого помещения) в других целях или о сносе этого дома;

♦ объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (родителями), но не больше одного такого объекта на ребенка;

♦ объекты нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, которые осуществляют свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;

♦ здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий. Ограничений по использованию или неиспользованию таких объектов недвижимости в подпункте «є» пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины нет;

♦ здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;

♦ объекты жилой и нежилой недвижимости, которые находятся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий;

♦ объекты недвижимости, которые находятся в собственности религиозных организаций, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются исключительно для обеспечения их уставной деятельности, включая те, в которых осуществляют деятельность основанные такими религиозными организациями благотворительные заведения (приюты, интернаты, больницы и т. п.), кроме объектов недвижимости, в которых осуществляется производственная и/или хозяйственная деятельность;

♦ здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности и источников финансирования, которые используются для предоставления образовательных услуг;

♦ объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных детских санаторно- курортных заведений и заведений оздоровления и отдыха детей, а также детских санаторно-курортных заведений и заведений оздоровления и отдыха детей, которые находятся на балансе предприятий, учреждений и организаций, которые являются неприбыльными и внесены контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация подается плательщиком налога в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций;

♦ объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, центров физического здоровья населения, центров по развитию физической культуры и спорта инвалидов, детско- юношеских спортивных школ, а также центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, детско-юношеских спортивных школ и спортивных сооружений всеукраинских физкультурно-спортивных обществ, их местных ячеек и обособленных подразделений, которые являются неприбыльными и включены в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения таких учреждений и организаций из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация подается плательщиком налога в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций;

♦ объекты нежилой недвижимости баз олимпийской и паралимпийской подготовки. Перечень таких баз утверждается Кабинетом Министров Украины;

♦ объекты жилой недвижимости, которые принадлежат многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и больше детей.

Объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов на линии соприкосновения, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, не являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в соответствии со ст. 266 разд. ХII НК Украины в период с 14 апреля 2014 по 31 декабря года, в котором завершено проведение антитеррористической операции (АТО) (пп. 38.6 п. 38 подразд. 10 разд. XX «Переходные положения» НК Украины).

Начисленные и уплаченные за период проведения АТО суммы налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в соответствии со ст. 266 разд. ХII НК Украины за объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов на линии соприкосновения, и/или территории проведения АТО, не подлежат возврату на текущий счет налогоплательщика, не направляются на погашение денежного обязательства (налогового долга) по другим налогам, сборам, не возвращаются в наличной форме по чеку в случае отсутствия у налогоплательщика счета в банке.

К указанным суммам излишне уплаченных денежных обязательств не применяются сроки давности, установленные ст. 102 гл. 9 разд. II НК Украины, кроме сумм излишне уплаченных налоговых обязательств налогоплательщиков, которые прекращают свою деятельность.

В соответствии с п 38.1 п. 38 подразд. 10 разд. XX «Переходные положения» НК Украины:

временно оккупированная территория — территория отдельных районов, городов, поселков и сел Донецкой и Луганской областей, определенная в соответствии с постановлением Верховной Рады Украины «О признании отдельных районов, городов, поселков и сел Донецкой и Луганской областей временно оккупированными территориями», на которой органы государственной власти временно не осуществляют свои полномочия. Перечень населенных пунктов, на территории которых органы государственной власти временно не осуществляют свои полномочия, определяется Кабинетом Министров Украины;

территория населенных пунктов на линии соприкосновения — населенные пункты, расположенные на линии соприкосновения, перечень которых определяется Кабинетом Министров Украины.

  1. Какие предприятия считаются промышленными?

Промышленное предприятие — это предприятие, производящее промышленную продукцию в определенных объемах согласно заданной технологии.

Термин «промышленное предприятие» охватывает все предприятия, относящиеся к следующим отраслям экономической деятельности:

добывающая промышленность;

перерабатывающая промышленность;

строительство;

электроэнергия;

газ;

водоснабжение и санитарное обслуживание;

транспорт;

склады и службы связи.

В соответствии с КВЭД-2010 экономическая деятельность — процесс производства продукции (товаров и услуг), который осуществляют с использованием определенных ресурсов: сырья, материалов, оборудования, рабочей силы, технологических процессов и т. п. Экономическую деятельность характеризуют расходы на производство, процесс производства и выпуск продукции.

Согласно КВЭД-2010 процесс промышленного производства — это процесс переработки (механического, химического, ручного и т. п.), который используют для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или средств производства), обработка товаров, бывших в употреблении, предоставление промышленных услуг и который классифицируют в секциях B «Добывающая промышленность и разработка карьеров», C «Обрабатывающая промышленность», D «Поставка электроэнергии, газа и кондиционированного воздуха», E« Водоснабжение; канализация, обращение с отходами » и F «Строительство».

То есть, с целью применения норм пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины промышленными считаются предприятия, которые в соответствии с КВЭД-2010 относятся к секциям:

B «Добывающая промышленность и разработка карьеров»;

C «Обрабатывающая промышленность», в частности производство пищевых продуктов, напитков, табачных изделий, текстильное производство, производство кожи, изделий из кожи и других материалов, производство бумаги и бумажных изделий, полиграфическая деятельность, тиражирование записанной информации и т. п.;

D «Поставка электроэнергии, газа и кондиционированного воздуха»;

E «Водоснабжение; канализация, обращение с отходами»;

F «Строительство».

Также Государственным комитетом Украины по стандартизации, метрологии и сертификации Приказом № 507 утвержден и введен в действие Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000 (далее — ДК 018-2000), предназначенный для использования органами центральной и местной исполнительной и законодательной власти, финансовыми службами, органами статистики и всеми субъектами хозяйствования (юридическими и физическими лицами) в Украине. Объектами классификации в ДК 018-2000 являются здания производственного и непроизводственного назначения и инженерные сооружения различного функционального назначения.

Согласно ДК 018-2000 к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) относятся здания промышленные — здания промышленного назначения, например, фабрики, мастерские, бойни, пивоваренные заводы, сборочные предприятия и т. п.

Для получения льготы по налогу на недвижимость промышленными предприятиями должны выполняться оба условия одновременно.

То есть собственник недвижимости должен быть промышленным предприятием (иметь промышленные коды КВЭД среди своих видов деятельности), а сама недвижимость должна классифицироваться как промышленная в понимании ДК 018-2000.

Исходя из судебной практики, заметим, что классификатор ДК 018-2000 (на который постоянно ссылаются налоговики при определении промышленных объектов, освобожденных от налога на недвижимость):

во-первых, вообще не является нормативно-правовым актом, поскольку не зарегистрирован в Минюсте. Следовательно, его положения не могут быть применены к правоотношениям, регулируемым нормами НК Украины;

во-вторых, был разработан не для урегулирования правоотношений в сфере взимания налогов и сборов, а для выполнения комплекса учетных функций относительно строительной деятельности ().

ДК 018-2000 составлен не на основании НК Украины и не с целью налогообложения. К тому же его положение применяет понятие «здания промышленные», которое по своей сути является более узким понятием по сравнению со ст. 266 разд. ХII НК Украины.

Учитывая это, понятие «здания промышленности» (ст. 266 разд. ХII НК Украины) шире по совокупности существующих признаков объекта нежилой недвижимости (Постановление № 820/2/18).

Также необходимо иметь в виду, что для получения освобождения от уплаты налога на недвижимость, нужно, чтобы промышленные здания использовались в хозяйственной деятельности предприятия (не находились на реконструкции или капитальном ремонте в отчетном периоде). Именно такого мнения для получения льготы по налогу на недвижимость относительно промышленных зданий придерживаются контролирующие органы.

В соответствии с ДК 018-2000 класс 1251 «Здания промышленности» включает подклассы:

► 1251.1 «Здания предприятий машиностроения и металлообрабатывающей промышленности;

► 1251.2 «Здания предприятий черной металлургии»;

► 1251.3 «Здания предприятий химической и нефтехимической промышленности»;

► 1251.4 «Здания предприятий легкой промышленности»;

► 1251.5 «Здания предприятий пищевой промышленности»;

► 1251.6 «Здания предприятий медицинской и микробиологической промышленности»;

► 1251.7 «Здания предприятий лесной деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности»;

► 1251.8 «Здания предприятий строительной индустрии, строительных материалов и индустрии, строительных материалов и изделий, стеклянной и фарфоро-фаянсовой промышленности»;

► 1251.9 «Здания других промышленных производств, включая полиграфическое».

Таким образом, в целях применения норм пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины к зданиям промышленности относятся объекты недвижимости, которые в соответствии с ДК 018-2000 относятся к классу 1251 «Здания промышленные» (подклассы 1251.1 — 1251.9).

Здания, используемые как помещение для конторских и административных целей, в том числе для промышленных предприятий относятся к группе «Здания офисные» (код 122).

Таким образом, здания, используемые как помещение для конторских и административных целей, в том числе промышленными предприятиями, являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, с учетом решений сельских, поселковых городских советов по налогу на недвижимое имущество , отличное от земельного участка.

  1. Какие субъекты хозяйствования относятся к сельскохозяйственным товаропроизводителям?

В соответствии с пп. 14.1.235 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины сельскохозяйственный товаропроизводитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, которое занимается производством сельскохозяйственной продукции и/или разведением, выращиванием и выловом рыбы во внутренних водоемах (озерах, прудах и водохранилищах) и ее переработкой на собственных или арендованных мощностях, в том числе собственнопроизведенного сырья на давальческих условиях, и осуществляет операции по ее поставке.

Налоговики настаивают на том, что от налога на недвижимость освобождены лишь сельскохозяйственные здания (класс 1271 в соответствии с ДК 018-2000), предназначенные для использования в сельскохозяйственной деятельности.

Это, к примеру, могут быть коровники, конюшни, свинарники, кошары, конные заводы, собачьи питомники, птицефабрики, зернохранилища, склады и надворные постройки, подвалы, винокурни, винные емкости, теплицы, сельскохозяйственные силосы и т. д. Кроме того, такие здания должны принадлежать сельхозтоваропроизводителям.

Здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, используемых не по назначению, облагаются налогом на общих основаниях.

В соответствии с ДК 018-2000 класс 1271 «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» включает подклассы:

◙ 1271.1 «Здания для животноводства» (в частности, товарные и племенные фермы крупного рогатого скота, свинофермы и свинофабрики, овцефермы, кролиководческие и звероводческие фермы, конные заводы, собачьи питомники);

◙ 1271.2 «Здания для птицеводства» (в частности, птицефабрики, и птицефермы, на предприятия по производству яиц и мяса птицы, а также по выращиванию гибридной птицы для товарных хозяйств и инкубаторно-птицеводческие станции для производства суточного молодняка птицы и другие);

◙ 1271.3 «Здания для хранения зерна» (в частности, зернохранилища);

◙ 1271.4 «Здания силосные и сенажные»;

◙ 1271.5 «Здания для садоводства, виноградарства и виноделия» (в частности, подвалы, винокурни, емкости для вина);

◙ 1271.6 «Здания тепличного хозяйства» (в частности, теплицы сельскохозяйственные, парники, оранжереи, заводы кормовых антибиотиков);

◙ 1271.7 «Здания рыбного хозяйства» (в частности, предприятия по переработке рыбы);

◙ 1271.8 «Здания предприятий лесоводства и звероводства» (в частности, предприятия по переработке отходов животноводства);

◙ 1271.9 «Здания прочего сельскохозяйственного назначения» (в частности, предприятия производственно-технического обслуживания, которые включают: базы хранения минеральных удобрений и пестицидов, сельскохозяйственной техники и запасных частей, предприятия по ремонту сельскохозяйственных машин и транспорта, станции биологической защиты растений).

Таким образом, в целях применения норм пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 разд. ХII НК Украины к зданиям, сооружениям сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенных для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности, относятся объекты недвижимости, которые в соответствии с ДК 018-2000 относятся к классу 1271 «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (подклассы 1271.1 — 1271.9).

  1. База налогообложения

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей (пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, которые находятся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые бесплатно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и/или на основании оригиналов соответствующих документов плательщика налогов, в частности документов на право собственности (пп. 266.3.2 п. 266.3 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, которые находятся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

  1. Льготы по уплате налога на недвижимость

В соответствии с пп. пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 разд. ХII НК Украины база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, которые находятся в собственности физического лица плательщика налога, уменьшается:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 м2;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 м2;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности плательщика налога квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их долей), — на 180 м2.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

Сельские, поселковые, городские советы и советы объединенных территориальных громад, которые созданы согласно закону и перспективному плану формирования территорий громад, устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, общественных объединений, благотворительных организаций, религиозных организаций Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются для обеспечения деятельности, предусмотренной такими уставами (положениями) (пп. 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов жилой и нежилой недвижимости, для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов.

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, которое является объектом налогообложения.

Органы местного самоуправления до 25 декабря года, который предшествует отчетному, подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению объекта жилой и/или нежилой недвижимости информацию относительно ставок и предоставленных льгот юридическим и/или физическим лицам по уплате налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, по форме, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Льготы по налогу, предусмотренные подпунктами 266.4.1 и 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 разд. ХII НК Украины, для физических лиц не применяются к:

• объекту/объектам налогообложения, если площадь такого/таких объекта/объектов превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 разд. ХII НК Украины;

• объекту/объектам налогообложения, которые используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

Если физическое лицо — владелец объекта жилой недвижимости в течение нескольких месяцев отчетного года сдавало объект жилой недвижимости в аренду, льгота по уплате налога на такой объект не применяется начиная с того месяца, в котором фактически объект сдавался в аренду и до конца месяца, в котором прекращено сдачу в аренду такого объекта.

Для проведения сверки данных, в частности, объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности налогоплательщика, права на пользование льготой по уплате налога, физическое лицо имеет право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства ( регистрации).

Таким образом, при применении налоговых льгот учитываются как особенности, связанные с налогоплательщиком, так и с особенности, связанные с объектом налогообложения налогом.

При этом, законодателями четко определено, что для физических лиц не применяются льготы по этому налогу в отношении объектов налогообложения жилой и нежилой недвижимости, используемых для их владельцами в предпринимательской деятельности.

  1. Ставки налога на недвижимость

Ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые пребывают в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных громад, которые созданы в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад, в зависимости от места расположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, который не превышает 1,5 % размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м2 базы налогообложения (пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

С начала этого года размер минимальной заработной платы составляет 3723 грн, а следовательно, максимальный размер ставки налога для юридических лиц в 2018 году не может превышать 55,85 грн за 1 м2.

Для конкретного объекта недвижимости ставку налога нужно использовать в размере, который утвержден решением органов местного самоуправления.

Пунктом 3 разд. II «Заключительные и переходные положения» Закона № 2245 установлено, что в 2018 году (аналогичные нормы действовали в 2016 и 2017 годах) к решениям об установлении местных налогов и сборов, принятых органами местного самоуправления, в том числе советами объединенных территориальных громад, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий общин, после 15 июля 2017 года и в 2018 году, не применяются требования пп. 4.1.9 п. 4.1 и п. 4.5 ст. 4, пп. 12.3.4 п. 12.3, пп. 12.4.3 п. 12.4 и п. 12.5 ст. 12 разд. I НК Украины и Закона № 1160.

Это означает, что если органы местного самоуправления в нарушение требований пп. 12.3.4 п. 12.3 ст. 12 разд. I НК Украины не опубликовали решение об установлении местных налогов и сборов до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором подлежит применению соответствующий налог, то установленные ставки налогов и сборов все равно будут применяться.

Учитывая экономическую и политическую ситуацию в Украине, юридическим лицам — собственникам объектов недвижимости на территории АР Крым и г. Севастополя предлагается подавать в контролирующий орган по своему местонахождению налоговые декларации и уплачивать налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, по ставкам, установленным сельским, поселковым или городским советами по местонахождению такого юридического лица.

Так как физические лица будут уплачивать налог на недвижимость за 2017 год, то ставка налога у них не должна превышать 48 грн за 1 м2 (3200 грн х 1,5 %).

При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе его доли, которая находится в собственности физического или юридического лица — налогоплательщика, общая площадь которого превышает 300 м2 (для квартиры) и/или 500 м2 (для дома), сумма налога, рассчитанная в соответствии с подпунктами «а» — «г» пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины, увеличивается на 25 000 гривень в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его долю).

  1. Налоговый период

Базовый налоговый (отчетный) период для налога на недвижимость равен календарному году (пп. 266.6.1 п. 266.6 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

  1. Порядок исчисления суммы налога

Для каждой из двух категорий плательщиков налога на недвижимость предусмотрен специальный порядок исчисления и уплаты данного налога.

Например, физические лица будут уплачивать в 2018 году налог на недвижимость за предыдущий 2017 год. Следовательно для них будут применяться правила налогообложения, действовавшие в 2017 году.

Юридические лица уплачивают налог на недвижимость за текущий год и применяют нормы НК Украины, которые действуют в 2018 году.

  1. Как уведомляют физических лиц о сумме налога на недвижимость, которая подлежит уплате ими в бюджет?

О размере начисленного налога на недвижимость физические лица узнают из налогового уведомления-решения, которое должно прийти им по месту налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля следующего года. То есть в 2018 году такое уведомление должно прийти не позже 01.07.2018 г.

Налоговое уведомление-решение считается направленным (врученным) физическому лицу, если оно вручено ему лично или его законному представителю или направлено согласно адресу по месту жительства или последнему известному местонахождению физического лица с уведомлением о вручении.

Вместе с таким уведомлением придут платежные реквизиты органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов недвижимости, куда следует перечислить соответствующие суммы налога.

Рассчитывать налог контролирующие органы будут, ориентируясь на общую площадь объектов жилой и нежилой недвижимости (их частей).

Относительно новосозданного (нововведенного) объекта жилой и/или нежилой недвижимости налог уплачивается физическим лицом — плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Подпунктом 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины определено, что налогоплательщики имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности налогоплательщика, размера общей площади объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика права на пользование льготой по уплате налога, размера ставки налога, начисленной суммы налога.

В случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными налогоплательщиком на основании оригиналов соответствующих документов, в частности документов на право собственности, контролирующий орган по месту жительства (регистрации) налогоплательщика производит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) ему новое налоговое уведомление решения. Предварительное налоговое уведомление-решение считается отмененным (отозванным).

Итак, нормами НК Украины предусмотрена обязанность начисления контролирующими органами сумм налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за предыдущий (предыдущие) налоговые (отчетные) периоды, в частности в случае представления физическим лицом в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) письменного заявления для проведения сверки данных.

  1. Нюансы исчисления налога на недвижимость юридическими лицами

Налогоплательщики — юридические лица самостоятельно вычисляют сумму налога на недвижимость по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают контролирующему органа по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (пп. 266.7.5 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Относительно нововведенного (новосозданного) объекта жилой и/или нежилой недвижимости декларация юридическим лицом — плательщиком подается в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект (пп. 266.7.5. п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Налоговую декларацию по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, подают только юридические лица (резиденты и нерезиденты) по форме, утвержденной Приказом № 408.

Декларация по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, подается по местонахождению объекта/объектов недвижимости.

Следовательно, если все объекты недвижимости (жилые и нежилые) расположены на территории одной административно-территориальной единицы (один код согласно КОАТУУ), то подать следует одну декларацию за все объекты.

Если у юридического лица числится несколько объектов налогообложения на территории разных административных единиц (разные коды согласно КОАТУУ), но которые подконтрольны одному органу ГФСУ, то отчитываться нужно отдельно (по каждому коду КОАТУУ) в налоговый орган по местонахождению таких объектов.

Когда недвижимость находится на территории разных административно-территориальных единиц, которые подконтрольны разным органам ГФСУ, то нужно подавать отдельные декларации в каждый орган ГФСУ, в ведении которого находится территория, где размещен каждый из объектов недвижимости.

В ситуации, когда органом местного самоуправления, в пределах предоставленных ему полномочий, в течение отчетного года внесены изменения в принятое решение по установленным ставкам и льготах по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, то юридические лица в течение 30 календарных дней со дня опубликования такого решения подают декларации с уточненными суммами налоговых обязательств по налогу.

В случае установления по результатам подачи такой уточняющей декларации суммы занижения (недоплаты) налогового обязательства прошлых периодов текущего года, штрафные санкции и сумма пени не начисляются.

За объекты жилой и/или нежилой недвижимости, находящиеся в собственности юридических лиц, по которым решением сельского, поселкового или городского совета установлены нулевые ставки, декларация по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, подается на общих основаниях.

В случае самостоятельного выявления плательщиком ошибки в ранее поданной им налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в частности, неверно указанного кода органа местного самоуправления по местонахождению объекта недвижимости по КОАТУУ, такой плательщик должен подать:

• по КОАТУУ, который указан неверно — уточняющую декларацию, в которой отразить к уменьшение налоговое обязательство по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка;

• по правильному КОАТУУ — подать декларацию с типом «Отчетная».

Налогоплательщик юридическое лицо начисляет налог на объект недвижимого имущества, который был разрушен/уничтожен, при наличии подтверждающих документов о государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект недвижимого имущества, за период с 1 января отчетного года до начала того месяца, в котором проведена такая государственной регистрация.

  1. Порядок исчисления сумм налога в случае изменения собственника объекта обложения налогом

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности (пп. 266.8.1 п. 266.8 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Контролирующий орган направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.

Фрагмент заполнения Налоговой декларации по налогу на недвижимость юридическим лицом (с условными данными) на объект недвижимости, приобретенный в апреле 2018 года (по новой административно-территориальной единице), приведем на рис. 3. Право собственность на объект оформлено в мае 2018 года.

Рис. 3

К Налоговой декларация по налогу на недвижимость подается приложение «Сведения об имеющихся объектах жилой и/или нежилой недвижимости», в котором указывают информацию об объектах жилой и нежилой недвижимости, имеющихся у юридического лица в собственности.

Данные для заполнения данного приложения берутся с правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

  1. Порядок уплаты налога

Налог уплачивается по месту расположения объекта/объектов налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям БК Украины (пп. 266.9.1 п. 266.9 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов или советов объединенных территориальных громад, созданных в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад, по квитанции о приеме налогов.

  1. Сроки уплаты налога

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу уплачивается (пп. 266.10.1 п. 266.10 ст. 266 разд. ХII НК Украины):

а) физическими лицами — в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления- решения;

б) юридическими лицами — авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации.

В случае если контролирующий орган не направил (не вручил) налоговое/налоговые уведомления-решения в сроки, установленные пп. 266.7.2 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины, физические лица освобождаются от ответственности, предусмотренной НК Украины за несвоевременную уплату налогового обязательства (пп. 266.10.2 п. 266.10 ст. 266 разд. ХII НК Украины).

Физическим лицам необходимо предельно внимательно относится к факту получения налогового уведомления-решения от контролирующих органов.

Например, если налоговое уведомление-решение отправлено налогоплательщику по почте до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом), а получено им после этой даты, то это не дает права на освобождение от уплаты налога.

Согласно п. 58.1 ст. 58 гл. 4 разд. II НК Украины контролирующий орган направляет (вручает) налогоплательщику налоговое уведомление-решение, если сумма денежного обязательства налогоплательщика, предусмотренного налоговым или другим законодательством, контроль за соблюдением которого возложен на контролирующие органы, рассчитывается контролирующим органом в соответствии со ст. 54 гл. 3 разд. II НК Украины.

Налоговое уведомление-решение считается направленным (врученным) физическому лицу, если оно вручено ему лично или его представителю, направлено по адресу по месту проживания либо последнего известного местонахождения физического лица с уведомлением о вручении или в порядке, определенном п. 42.4 ст. 42 гл. 1 разд. II НК Украины (абзац 2 п. 58.3 ст. 58 гл. 4 разд. II НК Украины).

В случае если вручить налоговое уведомление-решение невозможно из-за ошибки, допущенной контролирующим органом, налоговое уведомление-решение считается не врученным плательщику налогов.

Нормы НК Украины предусматривают два альтернативных способа информирования плательщика о наличии налогового уведомления-решения, а именно:

непосредственное вручение такого решения под расписку;

направление письмом с уведомлением о вручении (именно этот способ используется при вручении налоговых уведомлений-решений по налогу на недвижимость).

При этом правовые конструкции этих норм никоим образом не определяют очередности или не придают преимуществ в применении налоговым органом любого из указанных способов. Употребление в приведенном законодательном предписании союза «или» указывает на равнозначность указанных способов и возможность использования любого из них по выбору налогового органа.

Собственно направления в понимании этой нормы предусматривает направление адресату (плательщику) письма с уведомлением о вручении.

То есть, для факта направления достаточной является передача налоговым органом соответствующего вида почтовой корреспонденции на почту, тогда как дальнейшее вручение (получение) адресатом (плательщиком) такого письма является отдельным действием (Постановление № 825/2108/16).

Есть решения судов, которые приняты в пользу налоговых органов, несмотря на то, что налоговые уведомления были отправлены после 1 июля, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом).

Например, в Постановлении № 814/1054/17 суд посчитал налоговое уведомление-решение об уплате налога на недвижимость согласованным, так как доказательств обжалования такого решения от 21.07.2016 г. № 38175-00 физическое лицо в суд не предоставило.

Из самого текста решения суда видно, что такое налоговое уведомление было отправлено налоговым органом с нарушением норм, предусмотренных пп. 266.7.2 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины. Невзирая на это, суд иск физического лица не удовлетворил. Таких решений судов

Плательщикам налога на недвижимость интересно будет ознакомиться с Постановлением № 876/3044/17, где налоговый орган не стал ломать голову над тем, кто должен быть плательщиком налога на недвижимость за 2015 год из четырех владельцев общей совместной собственности — трехкомнатной квартиры (площадью 94,5 м2), а взял и выписал налоговые уведомления-решения на всех четырех совладельцев, но при этом не поделил сумму налога 298,41 грн на четыре части, а так и оставил всем по 24,5 м2 (местными органами была принята льгота в размере 70 м2) на сумму 298,41 грн.

И это при том, что за 2015 год физические лица вообще не должны были уплачивать налог на недвижимость, так как местные органы не могли выполнить норму, предусмотренную пп. 12.3.4 п. 12.3 ст. 12 разд. I НК Украины и опубликовать ставки до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором подлежит применению соответствующий налог. В противном случае нормы соответствующих решений применяются не раньше начала бюджетного периода, следующего за плановым.

Итак, 2015 год — это был плановый период, а 2016 — бюджетный период.

Таким образом, новые налоги практически не могут быть признаны обязательными к уплате, по крайней мере в 2015 году, ведь местные советы не принимали и не могли принять и официально обнародовать до 15 июля 2014 года решения об установлении таких налогов и сборов (http://reyestr.court.gov.ua/Review/70324979).

После 2015 года все будет по-другому. В случае, когда сельский, поселковый, городской совет или совет объединенных территориальных громад, созданный в соответствии с законом и перспективным планом формирования территорий громад, не принял решение об установлении соответствующих местных налогов и сборов, которые являются обязательными согласно нормам НК Украины, такие налоги до принятия решения взимаются исходя из норм НК Украины с применением их минимальных ставок (пп. 12.3.5 п. 12.3 ст. 12 разд. I НК Украины).

Если налогоплательщик обратится в налоговый орган с письменным заявлением в соответствии с нормами, предусмотренными в пп. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 разд. ХII НК Украины, то отправка нового уведомления-решения после 1 июля будет вполне законной. Ведь именно физическое лицо было инициатором пересмотра и отмены предыдущего решения налогового органа.

Налоговое обязательство по налогу на недвижимость может быть начислено за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах сроков, определенных п. 102.1 ст. 102 гл. 9 разд. II НК Украины.

Список использованных документов

БК Украины — Бюджетный кодекс Украины

ГК Украины — Гражданский кодекс Украины

НК Украины — Налоговый кодекс Украины

Закон № 1160 — Закон Украины от 11.09.2003 г. № 1160-IV «Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности»

Закон № 2245 — Закон Украины от 07.12.2017 № 2245-VIII «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2018 году»

КВЭД-2010 — Классификация видов экономической деятельности ДК 009:2010, утвержденная приказом Госпотребстандарта Украины от 11.10.2010 г. № 457

Приказ № 408Приказ Минфина Украины от 10.04.2015 г. № 408 «Об утверждении формы Налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка»

Приказ № 507 — Приказ Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507 «Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000»

Постановление № 825/2108/16 — Постановление Черниговского окружного административного суда от 13.02.2017 г. № 825/2108/16 «О признании противоправными и отмене налоговых уведомлений-решений» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/64759191)

Постановление № 876/3044/17 — Постановление Львовского апелляционного административного суда от 23.03.2017 г. № 876/3044/17 «О признании противоправными и отмене налогового уведомления-решения» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/65500413)

Постановление № 814/1054/17 — Постановление Николаевского окружного административного суда от 01.11.2017 г. № 814/1054/17 «О признании противоправным и отмене требования от 27.12.2016 г. № 12288-00» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/70579321)

Постановление № 820/2/18 — Постановление Харьковского апелляционного административного суда от 17.04.2018 г. № 820/2/18 «Об отмене налогового уведомления-решения» (http://reyestr.court.gov.ua/Review/73420946)

Напечатать Напечатать
Cкачать pdf
Поделиться: